地租與地價(jià)之間關(guān)系是什么? 兩者又有著什么樣的差異?
怎么說呢,什么樣的地租能力就會(huì)找什么價(jià)格的土地。土地價(jià)格與多個(gè)因素有關(guān),根據(jù)重要度以此為1.距市中心的遠(yuǎn)近2交通通達(dá)度3局部環(huán)境因素,故而對(duì)應(yīng)的城市功能建筑一般為商用建筑,如購(gòu)物街,美食城等在市中心幾主干道環(huán)路交界處,住宅區(qū)居于城市街道街區(qū)中,而住宅區(qū)居于風(fēng)景秀美的旅游街區(qū)或郊外勢(shì)高地,工業(yè)區(qū)則在城市外圍。而地租能力則與產(chǎn)業(yè)有關(guān),一般第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))在市中心,第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))在郊區(qū),產(chǎn)業(yè)(農(nóng)業(yè))在鄉(xiāng)下。而第三產(chǎn)業(yè)中的CBD(中心商務(wù)區(qū))一般居于城市*中心,以浦東為例。
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經(jīng)典的地價(jià)理論認(rèn)為,地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化。馬克思指出:“土地價(jià)格無非是出租土地的資本化收入。”在數(shù)量上,地租與地價(jià)互為反函數(shù),地價(jià)等于地租除以利息率。這一相互關(guān)系的數(shù)學(xué)模型是:P=R/r,R=P*r,其中:P—地價(jià),R—地租,r—利率。P=R/r一式表明,地價(jià)是地租以r為利率的資本化;R=P*r一式則表明,地租是地價(jià)以r為利率的利息化。這一互為反函數(shù)的關(guān)系也表明,地租與地價(jià)在本質(zhì)上具有同一性。地租與地價(jià)既在本質(zhì)上具有同一性,又是具有相對(duì)獨(dú)立性的經(jīng)濟(jì)范疇。 雖然地租與地價(jià)互為反函數(shù),但地租與地價(jià)的變動(dòng)卻并不一定是同步的或者成正比的。因此,依據(jù)現(xiàn)有地價(jià)而推測(cè)今后的地價(jià)如果對(duì)于地價(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)缺乏準(zhǔn)確的估計(jì),必然產(chǎn)生虛假的、泡沫式的地價(jià)。此外,地租與地價(jià)的背離是與土地市場(chǎng)上對(duì)租入土地與購(gòu)入土地兩方面需求的顯著反差緊密相關(guān)的。若“購(gòu)入”顯著大于“租入”,則地價(jià)相對(duì)上揚(yáng)而地租相對(duì)下跌。反之,則地價(jià)相對(duì)下跌而地租相對(duì)上揚(yáng)。只有當(dāng)二者的供求狀況大體相當(dāng)時(shí),二者的實(shí)際數(shù)值互為反函數(shù)的理論關(guān)系才能夠比較確切地表現(xiàn)。
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