小產(chǎn)權(quán)房買賣是有風(fēng)險的,因為沒有房產(chǎn)證,所有在拆遷的時候是得不得任何補(bǔ)助的到底還是商品房價格太高,負(fù)擔(dān)不起,但要注意的是,買小產(chǎn)權(quán)房并不是十分保障的,法律人士認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房的買賣在法律上是被禁止的,買方權(quán)益完全不受法律保護(hù),所以,買小產(chǎn)權(quán)房前要看清楚下面的風(fēng)險,再做決定吧!
一、什么是小產(chǎn)權(quán)房所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
二、小產(chǎn)權(quán)房能不能購買小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有合法的手續(xù),包括有土地使用證、開工建設(shè)許可證和房產(chǎn)證。不過房產(chǎn)證只有一本,即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。如果每一套房子沒有獨立的房產(chǎn)證,那么,房產(chǎn)的登記是一個很大的問題,一旦房子被征收或被拆。是否可以通過簽訂購房合同的*來保障權(quán)益呢由于小產(chǎn)權(quán)房不是商品房,不但不具備交易的前提條件,而且在交易上被法律所禁止,所以即使交易真實存在,但購買人無法在政府職能部門登記過戶,更不可能變更房子的歸屬關(guān)系。即便購買人與出售人簽訂了購房合同,但因與法律相違背,這樣的合同不受法律保護(hù),購買人通過合同簽訂確認(rèn)自己權(quán)益的做法行不通。由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可,但相關(guān)人士認(rèn)為,如果購買人是為了*,如出現(xiàn)拆遷賠償時,賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有,購買人主張自己權(quán)益時法律不予支持,購買人*多可向出售人主張購房款。不過購買人的購買行為是為了居住,還可以考慮。
三、小產(chǎn)權(quán)房買賣被法律禁止目前國家對小產(chǎn)權(quán)房沒有明確具體的定義,通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會銷售的房屋,或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。按現(xiàn)行法律規(guī)定,房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證,由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒有細(xì)分至每一套房子,所以不具備法律許可的交易條件。另外《土地管理條例》第六十五條
第三、四款規(guī)定,禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品房;同時《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定,農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
四、購買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險多多購買小產(chǎn)權(quán)房除了購買人的權(quán)益不受保障外,購買人還面臨多重風(fēng)險,即便是為了居住的需要購買,不可能作為二手房進(jìn)行再交易,但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時間無確定性,一兩年被拆遷后,居住的愿望就會落空。由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù),交易時購買人必須一次性付清房款,不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產(chǎn)證,也無法向銀行抵押貸款。
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住沒問題,交易比較麻煩,地方越偏的房子越保險,查不到你,沒人管你是不是小產(chǎn)權(quán),就算是查到了也就頂多是教育、罰款,不會沒收主要看看房屋質(zhì)量,學(xué)會債權(quán)擔(dān)保。小產(chǎn)權(quán)沒有各部門驗收,工程質(zhì)量和設(shè)計結(jié)構(gòu)肯定不規(guī)范,買的時候請個懂建筑或者做建筑的人一起去看看,起碼別差太多,至少給保證能住40年以上另外買小產(chǎn)權(quán)房看看能不能遷戶,那樣受法律保護(hù),比如說把父母一方的戶口遷過來,麻煩的話就算了,遷戶只是比較符合法律上說的集體用地的適用范圍價格上肯定便宜,像在北京通州,商品房賣7000左右的地方,小產(chǎn)權(quán)房子只賣4000以下買了就是出現(xiàn)法律糾紛時候不受法律保護(hù)價格來源網(wǎng)絡(luò),僅供參考
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已經(jīng)購買了北京小產(chǎn)權(quán)房怎么辦?
一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?所謂的小產(chǎn)權(quán)房,有時也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。那么,小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢?根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù),產(chǎn)權(quán)不完整,就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題,比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。當(dāng)然,這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換,這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的,嚴(yán)格意義上來說,這種情況下的房屋,也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
二、購買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦?如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房,因國家不會發(fā)放產(chǎn)權(quán)證,這將導(dǎo)致以后對購房者一系列不利的后果。應(yīng)該如何程度來維護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購買者的合法權(quán)益呢?根據(jù)不同的情況,購房者可以采用的措施如下:
1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明,并且該房屋系在集體土地上建設(shè),且購房者非當(dāng)?shù)鼐用?,鑒于可能的政策風(fēng)險和法律風(fēng)險,可以請求解除合同并退回已支付的購房款,這是*直接的方法。
2、如果購買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”,房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住,但無法辦理過戶的,則要視具體情況而定。
3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的,可以自己居住或者出租,或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘛?br>4、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項目,在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估市場風(fēng)險和法律風(fēng)險之后,則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范,完成土地征用手續(xù),并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批,采取可能的補(bǔ)救措施。以上便是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能買嗎,以及購買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦等問題的相關(guān)分析。通過上文的閱讀,我們應(yīng)該知道,小產(chǎn)權(quán)房有法律風(fēng)險和政策風(fēng)險,一般情況下也是不合法的。因而,廣大購房者在購買之前應(yīng)該考慮風(fēng)險,不要去買這類房產(chǎn),容易帶來糾紛。但是,如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房的,則為了維護(hù)自身權(quán)益,可以采用以上所提出的方法,如果具體過程中碰到法律難題,要及時向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)律師尋求幫助。
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