劉博turbo

我是山東泰安的，04年買了一間商鋪，只有房產(chǎn)證沒(méi)有土地證，（當(dāng)時(shí)和開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同上有國(guó)有土地使用證號(hào)），現(xiàn)在我想賣掉商鋪，有兩個(gè)問(wèn)題：
1、沒(méi)有土地證能過(guò)戶嗎？
2、如果不能過(guò)戶的話還需要辦理土地證嗎？怎么辦理？多少錢？至于契稅，我在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候已經(jīng)交過(guò)了，辦理土地證的時(shí)候還要再交嗎？*滿意再多給分?。?guó)有土地使用證號(hào)就是土地證，只不過(guò)土地證分城鎮(zhèn)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房和城鎮(zhèn)其他用地。商品房住房土地“土地使用證”的辦理：由住房戶和開(kāi)發(fā)商共同到所在轄區(qū)的國(guó)土資源管理部門辦理。住房戶需要提交的資料包括：房主身份證復(fù)印件、售房合同或單位售房證明或房產(chǎn)證。沒(méi)有土地證，相比看如何辦理退休手續(xù)。但你有房產(chǎn)證，并不影響過(guò)戶，丹是現(xiàn)在不知道你是什么類型的土地證，這個(gè)在使用年限上會(huì)有不同，你閑帶著房證在轄區(qū)的國(guó)土資源管理部門查詢清楚了再辦理%7E%7E你現(xiàn)在的問(wèn)題就是土地證沒(méi)有辦到你的名下。很有可能你們的土地總證是性質(zhì)是劃撥地，所以開(kāi)發(fā)商才沒(méi)有分戶，因?yàn)閯潛艿目傋C辦理分戶要轉(zhuǎn)性質(zhì)的，就是俗稱的劃撥轉(zhuǎn)出讓。如是這種情況的話就要到國(guó)土局叫出讓金了。一般是你們泰安政府有個(gè)地價(jià)的指導(dǎo)價(jià)，然后乘以40%就是你要繳納的出讓金了。契稅還是要叫一個(gè)，你所謂的契稅是辦理房產(chǎn)證的時(shí)候繳納的，現(xiàn)在你辦理的是劃撥轉(zhuǎn)出讓，還需要繳納一道契稅，契稅是按照你繳納的出讓金的4%繳納。你還是去有關(guān)的部門問(wèn)問(wèn)

回復(fù)  贊（0）

飛翔的熱度

1、商品房的土地使用年限，不是從簽定購(gòu)房合同時(shí)開(kāi)始，也不是從房產(chǎn)證辦理時(shí)開(kāi)始，而是從開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)時(shí)開(kāi)始。
2、開(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)后，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的年限、銷售房產(chǎn)的年限，都要計(jì)算在土地使用權(quán)年限內(nèi)，所以，想知道所購(gòu)買的商品房的具體土地使用權(quán)限，要見(jiàn)到開(kāi)發(fā)商對(duì)該房所在地塊的土地使用權(quán)證，證上的年限減去購(gòu)房之前的年限，才是購(gòu)房后的實(shí)際使用權(quán)限。
3、一般購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)主動(dòng)出示土地使用證，購(gòu)房者為保障自己的合法權(quán)益，可以要求開(kāi)發(fā)商出示。
4、關(guān)于商品房的土地使用年限，住宅規(guī)定是70年，如果商品房購(gòu)買時(shí)的年限不足70年的也沒(méi)有太大關(guān)系，因?yàn)橥恋厥褂媚晗薜狡诤髸?huì)怎么辦，國(guó)家雖然還沒(méi)有出臺(tái)具體規(guī)定，但很多法學(xué)家從法理上論證住宅到期后不應(yīng)收費(fèi)，所以很大可能是到期后無(wú)償繼續(xù)續(xù)期。

回復(fù)  贊（0）

人生的方向

已經(jīng)購(gòu)買了北京小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？
一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購(gòu)買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問(wèn)題，比如無(wú)法辦理繼承、無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷、無(wú)法辦理抵押等。當(dāng)然，這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
二、購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦？如果已經(jīng)購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房，因國(guó)家不會(huì)發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這將導(dǎo)致以后對(duì)購(gòu)房者一系列不利的后果。應(yīng)該如何程度來(lái)維護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的合法權(quán)益呢？根據(jù)不同的情況，購(gòu)房者可以采用的措施如下：
1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款，這是*直接的方法。
2、如果購(gòu)買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購(gòu)買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無(wú)法辦理過(guò)戶的，則要視具體情況而定。
3、如果已經(jīng)購(gòu)買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘛?br>4、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后，則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批，采取可能的補(bǔ)救措施。以上便是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，以及購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦等問(wèn)題的相關(guān)分析。通過(guò)上文的閱讀，我們應(yīng)該知道，小產(chǎn)權(quán)房有法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下也是不合法的。因而，廣大購(gòu)房者在購(gòu)買之前應(yīng)該考慮風(fēng)險(xiǎn)，不要去買這類房產(chǎn)，容易帶來(lái)糾紛。但是，如果已經(jīng)購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的，則為了維護(hù)自身權(quán)益，可以采用以上所提出的方法，如果具體過(guò)程中碰到法律難題，要及時(shí)向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)律師尋求幫助。

回復(fù)  贊（0）

King阿邦

購(gòu)房者大多對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是一知半解，混淆了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問(wèn)題，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，房屋產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)，土地使用權(quán)是國(guó)家出讓的。所謂房地產(chǎn)使用權(quán)，其實(shí)只是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)決定了房產(chǎn)的使用權(quán)。業(yè)主所有的住宅除了擁有房屋的所有權(quán)外,還擁有該房屋的國(guó)土土地使用權(quán),還具備所占有的國(guó)有土地使用權(quán)。也就是說(shuō)如果房屋產(chǎn)權(quán)到期房子還在的話，房子依舊是你的，只是要補(bǔ)交土地稅。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限是指房子所占的土地的使用權(quán)，而不是房子所有權(quán)本身。國(guó)家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地為國(guó)家所有，個(gè)人和企業(yè)可以有償使用和交易使用權(quán)。住宅的使用權(quán)限是70年，從該地取得日算起。購(gòu)房者只要有合法的產(chǎn)權(quán)證，房子就是私人財(cái)產(chǎn)，不屬于國(guó)家。只要房子還在，個(gè)人就擁有該房子的所有權(quán)。房產(chǎn)權(quán)70年從開(kāi)發(fā)商開(kāi)始蓋房就開(kāi)始算了。不能把土地產(chǎn)權(quán)70年和使用權(quán)70年混為一談，也不能把“房屋的所有權(quán)”和“土地的使用權(quán)”混為一談了，正確的說(shuō)法是“土地的使用權(quán)一般為70年”。土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的區(qū)別土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是的，沒(méi)有期限限制，只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家通過(guò)土地有期出讓*，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。到期后，如國(guó)家需要收回土地，且必須連同地上建筑物一并收回時(shí)，這時(shí)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，由于房子在開(kāi)發(fā)時(shí)有先有后，但土地使用權(quán)的終止日期是以土地出讓合同上的終止時(shí)間為準(zhǔn)，即土地使用權(quán)到期，而房產(chǎn)還未到報(bào)廢的年限。這時(shí)收回土地使用權(quán)則要給予地上建筑物所有人相應(yīng)補(bǔ)償;如果不收回，地上建筑物所有權(quán)人可以在屆滿前一年向國(guó)家申請(qǐng)續(xù)期，并重新繳納土地出讓金。兩者的區(qū)別：
1、兩者的權(quán)屬不同，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)的買賣是指房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，也就是說(shuō)，購(gòu)房者享有的是完全的房屋所有權(quán);但我國(guó)實(shí)行的土地全民所有制，即土地只有國(guó)家和集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)。因此，土地證上載明的使用終止日期一到，國(guó)家可以收回土地使用權(quán)。相關(guān)條例:《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定,居住用地土地使用權(quán)出讓的年限是70年。70年的土地使用權(quán)期滿后,土地收歸國(guó)有,而地上建筑物仍屬業(yè)主所有。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán),則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平,補(bǔ)交土地出讓金。答疑:Q:房產(chǎn)證上會(huì)寫上年限嗎A:購(gòu)買商品房后,由住建局發(fā)放的房產(chǎn)證,國(guó)土局則發(fā)放國(guó)有土地使用證,有些地區(qū)會(huì)在房產(chǎn)證上注明土地的使用年限,目前清遠(yuǎn)的是沒(méi)有注明的,另一方面,如業(yè)主需求土地使用證,則需要開(kāi)發(fā)商協(xié)助向國(guó)土局申請(qǐng)。Q:國(guó)有土地使用證和房產(chǎn)證有什么區(qū)別A:要買房子首先要看兩證,《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》,《國(guó)有土地使用權(quán)證》上就有你所購(gòu)買房屋的土地分?jǐn)偯娣e和性質(zhì)以及年限,住宅用地是指用于居住建筑的用地,非住宅用地包括“商業(yè)用地”、“工業(yè)用地”等。國(guó)有土地使用證是公有的,房產(chǎn)證是私有的,國(guó)有土地使用權(quán)50年、70年是針對(duì)該地塊的土地使用年限,而商品房被購(gòu)房者購(gòu)買后,則屬于業(yè)主所有,但業(yè)主僅擁有這塊土地上對(duì)應(yīng)的商品房擁有權(quán),而沒(méi)有土地的使用權(quán)。另外,只有土地才有使用年限。業(yè)主購(gòu)買商品房,目前沒(méi)有硬性規(guī)定需要發(fā)放國(guó)土使用證,業(yè)主如有需求,則需要在開(kāi)發(fā)商的配合下向國(guó)土局申請(qǐng)。Q:房屋產(chǎn)權(quán)是從什么時(shí)候算起,如何界定A:住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國(guó)有土地的使用年限,并不是房屋所有權(quán)的年限。土地使用權(quán)使用起止年限以土地出讓方和受讓方簽訂的土地出讓合同約定的日期為準(zhǔn),不考慮你和開(kāi)發(fā)商簽署的預(yù)售合同日期。比如一個(gè)開(kāi)發(fā)商2006年買的土地使用權(quán),3年的開(kāi)發(fā)時(shí)間,你2008年買的房子,2009年才交房入住,那么你的產(chǎn)權(quán)時(shí)間從2006年算起70年。土地使用年限按土地證上的用地性質(zhì)來(lái)劃分。Q:產(chǎn)權(quán)到期后房子該怎么辦A:中國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái),才開(kāi)始房屋產(chǎn)權(quán)年限的問(wèn)題,從首批擁有房產(chǎn)證的業(yè)主至今也不過(guò)30多年,距離產(chǎn)權(quán)70年還有一段距離,目前國(guó)家暫無(wú)條例明確規(guī)定,產(chǎn)權(quán)到期后的具體處理方法。現(xiàn)在普遍認(rèn)為的是,到期后交納一定費(fèi)用便可以繼續(xù)續(xù)期,但具體的操作方法還沒(méi)有明文規(guī)定。Tips:查房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)要注意的情況:
1.有房屋未必有產(chǎn)權(quán),如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等;
2.產(chǎn)權(quán)是否登記如預(yù)售房、抵押商品房未登記等;
3.產(chǎn)權(quán)是否完整如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;
4.產(chǎn)權(quán)有無(wú)糾紛如拍賣競(jìng)得、婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等;
5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權(quán),如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強(qiáng)制拍賣、遺失補(bǔ)辦后發(fā)生過(guò)轉(zhuǎn)讓。希望有所幫助，僅供參考。

回復(fù)  贊（0）