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購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者的權(quán)利無法得到保護(hù).
根據(jù)現(xiàn)有法律和<物權(quán)法>相關(guān)規(guī)定,通過國家正規(guī)渠道購買的房屋,經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對其進(jìn)行侵害.但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì),其并不是商品房.所以,法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù).同時,由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等.而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權(quán)利將無法得到保障.
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為什么不讓買小產(chǎn)權(quán)房:
購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者的權(quán)利無法得到保護(hù)。
根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,通過國家正規(guī)渠道購買的房屋,經(jīng)過房產(chǎn)管理部門權(quán)利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對其進(jìn)行侵害。但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì),其并不是商品房。所以,法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時,由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的,因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。而且即使開發(fā)商違約,由于合同無效,購買人的權(quán)利將無法得到保障。
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小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),在現(xiàn)實中往往是一些村集體組織或者開發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
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一、小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證,確權(quán)登記完成逾70%-80%目前,農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。國土部地籍管理司司長說,目前農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作正加緊進(jìn)行,去年頒布的中央一號文件明確規(guī)定,力爭用三年時間(即2012年)完成農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的工作。司長表示,“截至目前,農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%,到2011年年底應(yīng)該會有一個更好的結(jié)果”。司長在會上透露,自2011年5月6日國土部聯(lián)合財政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》以來,在目前的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證遭遇了一部分政策問題,確權(quán)登記發(fā)證進(jìn)展較為緩慢,為推動確權(quán)登記發(fā)證順利進(jìn)行,近日又下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》。
二、小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證《意見》提出,要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為,嚴(yán)禁搞虛假土地登記,嚴(yán)禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。《意見》明確規(guī)定,“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等*非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地,不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的,嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。對于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾,朱司長稱,農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完,將不予以登記發(fā)證。朱司長稱,目前在全國范圍來看,城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好,將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)?!兑庖姟芬?guī)定,對于“撤村建居”后,未征收的原集體土地,只調(diào)查統(tǒng)計,不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱,以給國家下一步出臺相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞在發(fā)布會上表示,小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù),今年,全國將選擇部分城市開展小產(chǎn)權(quán)房試點清理工作。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè),并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅,國家對這個問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房,也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展,但是對小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證,小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。
三、試點清理2012年2月21日,國土部召開發(fā)布會,公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王某表示,2012年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門,選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市,開展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點清理,試點城市名單和試點方案目前正在研究中。對于試點清理工作,王某說,目前正在穩(wěn)妥有序地推進(jìn)啟動試點工作。目的是在試點基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策,為啟動全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”工作做好政策和制度的儲備。目前,北京、上海作為兩個試點城市已獲批準(zhǔn)先行試點。北京市國土局局長表示,目前國土部只批準(zhǔn)了在集體土地上建設(shè)*房的辦法,還沒有批準(zhǔn)試點方案?!皣敛恳笤圏c封閉運營,結(jié)果可控。我們目前正在制訂試點方案,完成以后要經(jīng)過國土部的審批?!睋?jù)了解,北京此前申報試點包括海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家等項目。
四、清理原則國土部部長徐某于2012年3月11日表示,2012年開始試點的治理小產(chǎn)權(quán)房,將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。徐某坦言,小產(chǎn)權(quán)房由來已久,在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有,情況比較復(fù)雜。對于2012年小產(chǎn)權(quán)房的工作,他表示將在調(diào)查研究、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察、嚴(yán)格防范、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進(jìn)。對于清理的原則,徐紹史透露,清理會嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益,但要依法依規(guī)行政。
五、社會問題“小產(chǎn)權(quán)房”主要是四個問題,一個是法,一個是理,一個是權(quán)益,一個是利益。從法上講,國家法律土地制度規(guī)定的非常明確,集體土地它的宅基地包括它的土地轉(zhuǎn)讓性質(zhì),就是只能在屬于農(nóng)民范疇內(nèi)運轉(zhuǎn),城市不能運轉(zhuǎn)。因為這是從農(nóng)民的根本利益出發(fā),在社會保障不健全的情況下,這一條不能動。第二方面就是理,農(nóng)民賣“小產(chǎn)權(quán)房”能夠致富,為什么不讓城里人買“小產(chǎn)權(quán)房”便宜,為啥不讓買其實,這里涉及的問題不是那么簡單,“小產(chǎn)權(quán)房”就這樣賣了,沒有把它的土地效益發(fā)揮到化。再就是權(quán)益問題和利益問題。農(nóng)民的問題,就是城鄉(xiāng)差別,兩元結(jié)構(gòu)的問題,以及農(nóng)民保障問題,在沒有解決和建立起來的情況下,*主要是保護(hù)農(nóng)民利益的問題。農(nóng)村的宅基地是有限的,如果把大批農(nóng)村的宅基地叫城市居民買到以后,將來可能出現(xiàn)他們的居住、生活問題。
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