樓宇屋面使用權(quán)屬于誰的?國家對這個有什么規(guī)定?
根據(jù)《商品房購銷合同》文本第17條,該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)(即樓頂天臺、外墻面使用權(quán)屬于開發(fā)商與購房者約定的內(nèi)容,即雙方可以約定樓宇的屋面使用權(quán)(即樓頂天臺)、外墻面使用友歸誰享有。
1、如果合同中約定歸人體業(yè)主共有,那么開發(fā)商要在樓宇的屋面和外墻面安裝廣告牌就必須征得業(yè)主委員會同意,且安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活,在開發(fā)商收取一定管理費后(收費比例由雙方協(xié)議),其廣告費收入應(yīng)歸業(yè)主委員會所有并統(tǒng)一保管、使用。但開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳之用的話,只須征得業(yè)主委員會同意,在不影響業(yè)主正常生活的情況下,是可以不收取廣告費的。
2、如果合同中約定歸開發(fā)商所有,那么開發(fā)商要在樓宇的屋面和外墻面安裝廣告牌就不需要征得業(yè)主委員會同意,只要安裝的廣告牌在不影響業(yè)主的正常生活、不降低小區(qū)整體形象的情況下,所收取的廣告費應(yīng)歸開發(fā)商所有。所以,購房者在簽訂商品房購銷合同時,一定要把該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)(即樓頂天臺)、外墻面使用權(quán)約定全體業(yè)主所有,以此維護(hù)每個業(yè)主的切身利益。
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,建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第八條規(guī)定:“1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半?!庇纱丝梢钥闯觯菝婧屯鈮κ窃撋唐贩坎豢煞指畹慕M成部分,屋面和外墻的所有權(quán)與使用權(quán)均屬于該68戶全體業(yè)主共同所有。你們訂立的合同條款不符合建設(shè)部規(guī)章的規(guī)定。 第二,國家工商行政管理局和建設(shè)部共同制作的《商品房買賣合同》示范文本第十七條規(guī)定:“雙方可以就下列事項約定:1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán);2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán);3、該商品房所在樓宇的命名權(quán);4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)?!蔽菝娴氖褂脵?quán)按規(guī)定應(yīng)歸業(yè)主共有。但實踐中,開發(fā)商為了促銷,往往將屋面的使用權(quán)做為花園贈與一個業(yè)主,此種做法侵害了全體業(yè)主的利益。
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