五證兩書是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，那么具體都是指的什么呢？

1、五證

（1）《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

（2）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

（3）《國有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

（4）《建設(shè)工程施工證》建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，無開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

（5）《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。沒有此預(yù)售許可證，所填寫的“購房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無效的。

2、兩書

（1）《商品房質(zhì)量保證書》

（2）《商品房使用說明書》

五證*難辦的是《商品房預(yù)售許可證》。

1、《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

2、依據(jù)中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的*達(dá)到工程建設(shè)總*的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

開發(fā)商的五證齊全是非常重要的，是檢驗(yàn)房地產(chǎn)商是否合法正規(guī)的重要憑證，也是之后是否可以順利辦理房產(chǎn)證的重要前提。那么怎么查詢五證是否齊全。

1、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》一般可以到市國土資源局網(wǎng)站“公告公示”欄可以查詢到，一般此類公示標(biāo)題為“國有建設(shè)用地招拍掛出讓結(jié)果公示”。

主要注意，公示中所標(biāo)注的土地性質(zhì)應(yīng)為“出讓”，若是“劃撥”，則該項(xiàng)目有可能是小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。

2、《商品房預(yù)售許可證》可到市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站“預(yù)售查詢”欄直接查詢。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》可到城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局網(wǎng)站規(guī)劃公示→審批信息→建設(shè)工程規(guī)劃許可證公示進(jìn)行查詢。

4、《建筑工程施工許可證》可到市建設(shè)工程交易中心網(wǎng)站公示欄進(jìn)行查詢。

5、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》可以到當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢,其真實(shí)性以查詢結(jié)果為準(zhǔn)。

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