王銳

內(nèi)部驗房(11步)：一般人主要檢驗這個，從鑰匙起步,入戶門,內(nèi)部門窗,墻面,地面,天花板,排煙排氣道,暖氣,煤氣,強弱電,上下水.
外部驗房(8步)：這個大多數(shù)人都不大會去檢驗，比如配套設施,綠化,外立面,單元門,樓梯,電梯,內(nèi)部裝飾,消防.
必須要做的事情：
1,看墻壁：滲水,裂紋,空鼓
2,驗水電：是否通電，電線截面就質(zhì)量
3,驗防水：廚衛(wèi)防水，堵住排水口，保留2cm水深，24小時后越好樓上樓下一起看
4,驗管道：特指排污管(經(jīng)常被垃圾堵塞)，排污管是否有蓄水防臭彎頭
5,驗地面：高差,空鼓,起沙
6,驗層高：2.65米左右是接受的范圍，低于2.6米，那么房屋就得考慮了
7,驗門窗：密封,內(nèi)外高差
現(xiàn)在有很多驗房公司，而且裝修公司差不多都提供驗房.

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法國的初冬

前期資料：??
查看三書一證一表5樣必備東西。??
《住宅質(zhì)量保證書》(可帶走)、??
《住宅使用說明書》(可帶走)、??
《建筑工程質(zhì)量認定書》，??
“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，??
“一表”是指《竣工驗收備案表》。??
還可以查看《面積實測表》、《管線分布圖》、《住戶驗房交接表》、《樓宇驗收記錄表》、《商品房面積測繪技術報告書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》等輔助圖表，查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證、有無消防部門核發(fā)的消防檢驗合格證。????
??
拿鑰匙。一般收房過程中，業(yè)主在驗房前，物業(yè)會催促業(yè)主交付物業(yè)費及其他相關費用。業(yè)主可同他們交流，驗收好后，再交付費用。從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙等幾把。??
注意：不交費、不簽字、先驗房。??
發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證，為日后舉證奠定基礎，特別保存好驗房問題備案單。??
實地驗房。分內(nèi)部驗房11步、外部驗房8步。????
??
A．內(nèi)部驗房(11步)：一般人主要檢驗這個，從鑰匙起步、入戶門、內(nèi)部門窗、墻面、地面、天花板、排煙排氣道、暖氣、煤氣、強弱電、上下水。????
??
B．外部驗房(8步)：這個大多數(shù)人都不大會去檢驗，比如配套設施、綠化、外立面、單元門、樓梯、電梯、內(nèi)部裝飾、消防。????
??
簽相關文件、交合理費用。??
簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。??
這里的合理費用包括：物業(yè)管理費應有物價局批文、裝修押金、垃圾清運費等。??
驗房需要的工具??
1．通用輔助工具：??
筆記本和水筆：用以記錄驗房過程中發(fā)現(xiàn)的問題??
粉筆或貼紙：主要用于把發(fā)現(xiàn)問題的地方畫個圈標注出來??
相機或錄音筆：主要用來記錄整個驗房過程，可以作為證據(jù)；??
計算器：可以算算面積啥的。??
??
2．普通檢測工具：??
折疊梯子：用來登高??
小鏡子：觀看無法直接觀察的部位??
干電池：測試門鈴??
小錘子：檢查地面、墻壁等空鼓問題??
5m卷尺：測量長度(推薦使用激光測距儀)??
25～33cm三角直尺：測量陰角等??
兩頭和三頭插頭帶指示燈的插排??
*、電視、寬帶等弱電接頭??
小水桶、多用螺絲刀、手電、打火機、香煙、乒乓球、小球、細繩、未使用過的油漆刷、塑料袋、沙子、15-20M長的透明水管??
內(nèi)部驗房步驟：從外到內(nèi)，從低到高，從明處到暗處????
一、首先需要選擇正確的鑰匙。????
二、檢查入戶防盜門(也就是自己家的門)????
三、檢查內(nèi)部門窗????
四、檢查屋內(nèi)墻體????
五、檢查地面????
六、檢查天花板(房內(nèi)頂面、有些地方叫天棚)????
七、檢查煙道、排氣道????
八、檢查暖氣??(泗陽的就算了，跳過)??
九、煤氣(天然氣相同)????
一、首先需要選擇正確的鑰匙。????
這個可以省了，只要能把門打開就行了，反正裝修結(jié)束了基本上都換鎖了，再說，估計泗陽也不會有太的鎖具了。??
??
二、檢查入戶防盜門(也就是自己家的門)????
然后開始檢驗入戶防盜門。檢驗內(nèi)容和方法如下：????
1．肉眼查看門是否橫平豎直,??門與門框各邊之間是否平行。????
2．將鑰匙插入鎖具，看是否轉(zhuǎn)動靈活且松緊合適。????
3．一般情況下，我們的防盜門為合頁門，就是轉(zhuǎn)向開啟的門。將門打開，是否轉(zhuǎn)動自如，開關靈活。正常的防盜門開啟后，應該開到什么位置，就停在什么位置。若開啟后，門自己關上了，說明門裝得不正，有傾斜。同時查看門與地之間是否預留出地面裝飾的縫隙，否則鋪了磚或地毯后，開門可就費勁了。????
4．將門適當用力搖晃，看是否安裝牢固。????
5．查看門的正反兩面表面是否潔凈、光滑，有無無劃痕、碰傷、變形等瑕疵。????
6．用小鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆、有瑕疵等。????
7．將門打開一條小縫，然后用一平整的小紙條夾在門縫中，再將門并閉嚴密，再將紙條抽出，若輕松抽出而沒有阻擋的感覺，則門的密封性不是很好，此試驗應該上下多點試驗。同時門關好后傾聽門外噪聲情況，有一個人在門外說話，一個人在門內(nèi)測試隔音效果。????
8．檢查防盜門門鈴(如果門上有的話)，帶2節(jié)5號電池測試門鈴，是否不響或響了不停。????
9．檢查貓眼(如果門上有的話)：看是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。??
三、檢查內(nèi)部門窗??
進門之后，*方便的就是先看內(nèi)部的門窗，同時檢查時還能順便做到給室內(nèi)進行通風換氣。內(nèi)部合頁門、合頁窗(轉(zhuǎn)向開啟的門窗，如果有的話，K發(fā)商一般情況下都沒有裝)檢查方法基本和上面檢查合頁防盜門的方法一樣，就不再重復了。這里主要講講內(nèi)部滑軌型門窗的驗收?；壭烷T窗，橫向推拉開啟，我們的習慣叫法為“移門”、“移窗”。接下來我們驗的就是這個，其部分要點和檢查合頁門窗一樣。??
1．??肉眼查看移門、移窗是否橫平豎直，門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行。??
2．檢查移門、移窗的轉(zhuǎn)鎖是否靈活，轉(zhuǎn)動是否靈活，檢查轉(zhuǎn)鎖的螺絲釘是否有缺少。??
3．開啟移門、移窗，看是否滑動自如，有無相互無碰撞，如有紗窗配備，則還要看紗窗是否完好、推拉有無阻礙，特別要注意防撞條是否安裝，否則轉(zhuǎn)鎖很容易撞壞。??
4．用適當?shù)牧Χ葥u動移門、移窗本體及窗框、門框，看其是否安裝牢固。??
5．檢查移門、移窗的玻璃是否有裂痕，有無質(zhì)量問題、表面是否潔凈、平整、光滑、色澤一致，有無劃痕、碰傷、變形等?？蛴袩o銹蝕，玻璃和框的結(jié)合是否較好。部分住戶如采用中空雙層玻璃，特別要注意兩層玻璃的內(nèi)部中空層是否干凈，此部分只能通過換玻璃才能實現(xiàn)清潔。??
6．移門、移窗*關鍵的地方是其防水密封性，應重點觀察密封膠是否封得平不平，牢不牢固，密封膠表面是否光滑、順直、無裂紋，墻和窗、門之間的縫堵得嚴不嚴，另外不要光看里側(cè)，還要探出身去看外側(cè)。能在大雨剛過后進行檢查。??
7．移門、移窗外框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。設置的排水孔是否通暢，應用小杯子向框內(nèi)倒水，看是否能順利排出。??
8．檢查移門、移窗關閉時的密封性是否良好，可再用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。同時側(cè)耳傾聽外部噪聲，試試其隔音效果。??
9．檢查移門、移窗時，還應看一下框內(nèi)外的墻平面、地平面的水平差度。一般要求外部的低一點，且向外向下、或向地漏處傾斜一定角度，防止倒灌滲漏。??
10．面向樓道內(nèi)的窗戶應該安裝防盜網(wǎng)。??
11．打開室內(nèi)除入戶防盜門外的所有門窗，讓空氣自由流通，感覺房子的通風效果，并在筆記本或紙上上做好記錄，為以后的通風設計做好準備。通風后將門窗關到正常大小，讓房間內(nèi)基本感覺不到風，和平時在家的感覺一樣。??
四、檢查屋內(nèi)墻體??
也都是在惡劣天氣之后去看。??
1．先肉眼看一下室內(nèi)所有墻面，墻體有無劃痕、開裂、水漬，墻皮是否脫落、掉粉、爆點(生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點)等現(xiàn)象。如有裂縫有游標卡尺或塞尺測量縫隙的大小。??
2．墻體上是否有預留空調(diào)管孔，管孔處是否有倒灌水漬，有的話表明管孔角度不達標。??
3．檢測墻體保溫層。冬天房間里的墻面是否結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，如有墻面的保溫層肯定有問題。??
4．檢測墻體是否空鼓。用10至50克重的小錘子(榔頭)把所有墻面(盡量選點選得多一點，同時別遺漏墻面之間、墻面和地面、頂面的各連接部位)敲擊一遍，聽是否有“空空”的聲音，如有則說明此處水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，內(nèi)墻面抹灰層部分開裂、起砂，這些情況都說明房屋質(zhì)量不合格，這種現(xiàn)象叫“空鼓”現(xiàn)象。如果聽到沉悶的碰擊聲，則說明質(zhì)量沒有多大問題。應重點檢查窗臺兩側(cè)，或者墻壁中部，此處是空鼓多發(fā)地點。如你手邊沒有小錘子，也可用普通大錘代替，但事先要墊上幾層紙，并輕輕敲擊，以免在墻上留下印記。??
空鼓面積在1.5cm×1.5cm以下，對業(yè)主裝修影響不會太大。如發(fā)現(xiàn)空鼓的面積很多很大(硬性標準是大于5%時屬于不合格)，那么你應找開發(fā)商給你將原水泥表層及所刮防水膩子全部鏟除重新做，修補時一般要鏟除掉面積為空鼓區(qū)域2倍的墻面，否則用不了多長時間空鼓部分的水泥表層及防水膩子會大面積塌落。????
5．檢測墻壁平整度，土建允許有1cm誤差，不過一般都超差。一般有兩種方法：??
A．局部觀察法，是用1-2米靠尺、長尺(或者帶有水平的專用直尺)靠墻壁檢查其是否平整，如果接觸面緊密無縫隙，則平整度合格。也可用長1.5-2米的直板或方木代替，注意至少測量水平、垂直兩個方向，當然隨機方向也可選取，同時要盡量多的選擇不同墻面。??
B．整體觀察法，用手電(光線越強越好)抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問題的地方。對于墻面有不平的地方，業(yè)主在裝修時可以通過刮膩子來重新抹平。??
6．檢測墻體傾斜度，用細繩拴上小球，貼墻放下至地面，檢查墻體傾斜程度。??
7．測量墻角陰陽角的垂直度，墻面陰角指的是凹進去的墻角(又叫內(nèi)角)。墻面陽角指的是凸出來的墻角(又叫外角)。如窗洞口與墻體的夾角。用三角直尺測陰角，用丁字尺測陽角。專業(yè)人士用激光標線儀檢測陰陽角的垂直度。??
8．確認室內(nèi)的承重墻、配重墻、非承重墻、輕體墻的位置。一是用手錘子敲擊整面墻，如發(fā)出嗡嗡的回聲，一般情況下，此墻非承重墻。另一種方法是向開發(fā)商確認。一般認為輕體結(jié)構(gòu)墻，如輕鋼龍骨、石膏板墻或水泥板墻這種充當隔斷的輕體墻拆改是可以的，別的墻體包括配重墻都是不能拆改的，否則就要重做否則地震時大家后果自負。對于衛(wèi)生間的半磚墻，如樓層結(jié)構(gòu)中設計了支撐墻體的支撐梁，則可以拆除，否則就不能拆。但即便能拆，也要防止破壞防水層，故要重做防水。??????
9．如墻面有上有墻磚，基本也需重復上面步驟，同時看磚貼得是否平整、有無空鼓，磚面是否有瑕疵，磚縫是否嚴密。??
10．室內(nèi)如有欄桿，需檢查欄桿是否牢固，是否銹蝕，表面是否光滑，會不會劃傷手！??
五、檢查地面??
1．用肉眼觀察地面是否有開裂現(xiàn)象，衛(wèi)生間與客廳地面的高差度是否在2cm左右，現(xiàn)在部分房子的廚房也有高度差要求，有的K發(fā)商甚者陽臺也采用高度差的這種*，不過衛(wèi)生間的高度差是必須的，部分地區(qū)的廚房也有高度差硬性規(guī)定，陽臺似乎沒有強制性的高度差規(guī)定和室內(nèi)一樣平也可以。再用鞋感覺地面是否有起沙感(用鞋摩擦地面，看是否有摩擦沙子的感覺，有則不合格。)??
2．再次使用小錘子檢測地面是否有空鼓現(xiàn)象。??
3．檢測地面平整度，方法可以采用測量墻壁平整度相同的局部直尺法和整體光照法(可使用帶有水平的專用直尺)。??
4．檢測地面水平誤差，就是測量一下離門口*遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差，其可以從一個角度體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。用一條長約15-20米的透明軟水管，基本灌滿水。然后讓一人拿住一端管口至胸口處，站在門口處，另一人拿住另一端至胸口處，站在離門*遠的各個地方。然后第三人分別測量兩處地面到兩個管口水面的高度，這兩個高度的差就是地面水平誤差。一般來說，高質(zhì)量的房子誤差在0.5cm內(nèi)，如果差異在2cm左右還算正常，3cm是的可以接受的范圍，超出這個范圍房子質(zhì)量就太差了。(此步驟推薦在水路驗收時候再做，以免搞得房子里都是水)??
5．檢查地面和墻壁間夾角處的細縫，用小掃帚或未使用過的油漆刷清掃地面與墻壁夾角處的建筑塵土，清掃完畢后看是否有裂縫、坑洼，鋼筋外露等情況。同時檢查地面與墻面陰角是否垂直，方法同墻面陰角檢測。??
6．檢測有地漏的區(qū)域的地面坡度，一般有地漏的地方需要地面有一定的坡度，才能讓地面上的水順利流入后排出，坡度過大或沒坡度都不行。地漏一般在衛(wèi)生間和陽臺上，少數(shù)房子廚房也有，我們以衛(wèi)生間為例，測試方法是將乒乓球放在衛(wèi)生間門口及墻體底部，輕推一下，查看乒乓球是否滾向地漏。如坡度出現(xiàn)問題，應要求施工方及時整改，鏟掉現(xiàn)有抹灰層，重新做防水層后進行抹灰，坡度應朝向地漏，出不能超過客廳地面。??
7．檢測有防水層的地面是否漏水，一般有地漏的區(qū)域都有防水層，當然也可以問開發(fā)行。用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄上約2cm的一層水，24小時后，到對應的下層住戶的衛(wèi)生間看其頂部是否有滲漏。這個檢測與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。有些房子水管入戶與衛(wèi)生間較遠，且衛(wèi)生間毛胚房時期衛(wèi)生間無水龍頭，此時剛才的水管又派上用場了。另外就是洗衣機位的地面必須做防水。??
8．檢測有防水層的地面是否會存水，做完上面的漏水檢測，就可以把水放掉，此時可以觀察地面上是否有積水現(xiàn)象，合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間處。但是毛坯房要求可以放低點，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度，且正是裝修時地面還要進行處理。(第
7、8兩步可在檢查水路之后再做。)??
9．有地磚的地面檢測方法大致相同，同時看地磚是否平整、有無空鼓，磚面是否有瑕疵，磚縫是否嚴密。??
10．用卷尺進行各墻體長度的大致測量，并記錄在自己畫的草圖上，用來計算房屋的實際使用面積。一般套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%。3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。??
、檢查天花板??
天花板的驗收和地面、墻體差不多。??
1．先還是肉眼看是否有麻點、滲漏痕跡、裂痕、掉粉或長霉菌等情況。??
2．選取多點，上梯子后用小錘子檢測天花板的空鼓現(xiàn)象。??
3．檢測天花板平整度，方法可以采用測量墻壁、地面平整度相同的局部直尺法和整體光照法(可使用帶有水平的專用直尺)。??
4．檢測層高和天花板水平度(涉及有地漏的房間除外)。用卷尺每個房間抽測5點，一般選取四個墻角(兩堵墻的陰角)再加一個房屋中央測量，應該測量的房間都選點測量一遍。層高2.65米以上是可接受的范圍，高度差應在2cm范圍內(nèi)。專業(yè)人士可以采用激光測距儀進行檢測。??
5．檢查天花板與墻面陰角是否垂直，方法同墻面陰角檢測。??
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七、檢查煙道、排氣道??
1．肉眼察看煙道口是否又止回閥，然后上梯子，用手電或應急燈查看煙道、排氣道中是否存有建筑垃圾。??
2．檢測上述管道的通風性，上梯子，用打火機點燃紙片到冒煙，放在煙道口、排氣道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。如果能那么就證明排氣通道沒有問題。如發(fā)現(xiàn)有問題，應及時要求施工方進行維修。怕火的弟兄或者美女可以采用點燃一根香煙來代替。??
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九、煤氣(天然氣相同)??
1．檢查煤氣管道的安裝位置、開關設計是否合理，管道是否有裂痕、安裝是否牢固，鼻子湊近聞一下是否有味道。??
2．檢查煤氣表的位置，安裝是否牢固，有無破損，讀數(shù)是否為零，并記錄讀數(shù)。??
3．如有報警裝置，膽子大的可以測試報警器是否靈敏，用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，報警是否會聲光提示，同時關閉進氣電磁閥。如果不能則要及時修復。??
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十、檢查強弱電路??
考慮到安全性問題和干凈的問題，應先做強弱電檢查，再做水路及相關測試。??
1．檢查配電箱，外觀無銹蝕，無破損現(xiàn)象，是否有蓋。各分路空氣開關是否有明顯的標示，是否安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，開關是否靈敏。各空氣開關容量是否滿足要求，并對動漏電保護器進行測試。檢查各分路空氣開關是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路，可與下面兩個步驟配合完成。??
2．檢查插座：插座面板是否有劃痕。為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座是否帶保險裝置。廚房、衛(wèi)生間的插座是否是防潮插座并有防濺措施，洗手盆的上方不應有插座。??
用電筆或者有指示燈的三相插排檢查插座是否通電，可用電筆或者插排放入預留電源插座里。電筆或插排燈亮，表示有電，此時拉下總配電箱內(nèi)的插座開關，電筆或插排燈滅。測試插座時，如果開關拉下電筆燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質(zhì)量有問題或接線有誤，應立即修復。此試驗也可用插座型剃須刀、吹風機、小電扇(夏天驗房還可以吹吹涼，很實用哦！)等小電器代替，但插頭類型務必能滿足兩相、三相的兩種插座的測試。??
用萬用表測量電路插座的項位是否正常、對地絕緣情況是否良好、是否有良好的接地裝置。零地電壓應小于1V；如果等于0，那么可能是將零地接在一起了。專業(yè)人士可以使用專門的驗電器檢測插座是否正常。??
有螺絲刀轉(zhuǎn)開插座，檢查電線與插座的接頭是否牢固、合規(guī)。??
3．檢查電燈和開關是否通電，各開關是否靈敏、接線是否正確。衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。??
4．驗電線，主要是看是不是電線是否符合國標質(zhì)量，電線的截面面積是否符合要求，一般來說，家里的電線不應低于2.5平方，空調(diào)線更應達到4平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。電線管道墻內(nèi)安裝應該套管，應平整、牢固、順直，套管連接必須緊密，導線連接不允許用絞接或綁接。??
5．檢查電表：是否安裝牢固、外觀有無破損，電表字數(shù)是否歸零，有讀數(shù)的話，應在驗房完畢出門時記錄讀數(shù)。??
6．檢查弱電入戶情況：檢查有線電視、*線、網(wǎng)絡線、衛(wèi)星電視的入戶位置，是否入戶箱安裝牢固，檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。各種有限電視電纜、*線插座位置(如果有)等也應做細致了解，并用外用表進行測試。??
強弱電路建議還是請專業(yè)電工看一下，個人檢查基本上發(fā)現(xiàn)不了什么大問題????
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必須要做的事情：??
1、看墻壁：滲水、裂紋、空鼓??
2、驗水電：是否通電，電線截面就質(zhì)量??
3、驗防水：廚衛(wèi)防水，堵住排水口，保留2cm水深，24小時后越好樓上樓下一起看??
4、驗管道：特指排污管(經(jīng)常被垃圾堵塞)，排污管是否有蓄水防臭彎頭??
5、驗地面：高差、空鼓、起沙??
6、驗層高：2.65米左右是接受的范圍，低于2.6米，那么房屋就得考慮了??
7、驗門窗：密封、內(nèi)外高差

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