大歐先生

首先，兩者終了之日不同。前者的終了之日依賴于主合同債的屆滿期。因主合同債的屆滿期已經(jīng)合同約定，所以房地產(chǎn)抵押期限是確定的。后者的終了之日依附于主合同債的消滅。因主合同債的消滅之日往往與合同約定的債的履行期限不符，所以房地產(chǎn)抵押權(quán)的期限是不確定的。

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回憶是傷

法院在執(zhí)行過程中，往往遇到這樣的情況，同一債務(wù)人有多個債權(quán)人時，其中有一個債權(quán)人對債務(wù)人的房產(chǎn)享有抵押權(quán)，并在房管部門辦理了抵押登記，并約定了抵押期限，而在房產(chǎn)部門登記的抵押期限屆滿后，其他債權(quán)人申請法院對債務(wù)人的同一房產(chǎn)進(jìn)行了查封。那么，遇到這樣的問題，抵押期限屆滿后抵押權(quán)人對債務(wù)人的房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)？ 　　有觀點認(rèn)為抵押期限也就是抵押權(quán)的行使期間，期滿則視為抵押權(quán)滅失，也即喪失拍賣房屋后的優(yōu)先受償權(quán)。筆者認(rèn)為，該期限不能影響抵押權(quán)的存續(xù)。《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。對于約定抵押權(quán)期限或房產(chǎn)部門登記的抵押權(quán)期限是否影響抵押權(quán)的存續(xù)未作明文規(guī)定。原因在于：，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅均須由法律規(guī)定，任何人包括當(dāng)事人不得任意為之。因《物權(quán)法》并未規(guī)定抵押權(quán)可以因當(dāng)事人約定或登記部門強制登記的抵押期間而消滅，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為對抵押權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。第二，在擔(dān)保實踐中，擔(dān)保期間的設(shè)立不利于債權(quán)的保護(hù)，而且加大了擔(dān)保成本。如果承認(rèn)擔(dān)保期間，尤其是登記機關(guān)登記的擔(dān)保期間，將致使債權(quán)得不到有效的擔(dān)保。由于有登記機關(guān)的強制性登記的擔(dān)保期間，債權(quán)人、擔(dān)保人就必須每隔一段時間辦理續(xù)登。續(xù)登又需要交納登記費用，甚至需要重新進(jìn)行抵押財產(chǎn)的評估，支付評估費，擔(dān)保成本顯著加大，長此以往，將不利于擔(dān)保市場的發(fā)展，也進(jìn)一步導(dǎo)致債權(quán)風(fēng)險的增加。基于上述理由和依據(jù)，《擔(dān)保法司法解釋》第十二條款規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。”而該條規(guī)定與《物權(quán)法》的規(guī)定并不沖突，因此，房管部門約定的抵押期限在主債權(quán)的訴訟時效內(nèi)并不影響債權(quán)人抵押權(quán)的實現(xiàn)。

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薄荷加冰i

《物權(quán)法》百七十九條　為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。
抵押權(quán)期限是抵押權(quán)的有效期限，在該期限內(nèi)行使抵押權(quán)可產(chǎn)生優(yōu)先就抵押物變現(xiàn)所得受償?shù)姆珊蠊?。根?jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時效屆滿后兩年內(nèi)行使抵押權(quán)均可實現(xiàn)優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊?
抵押期限是行政登記機關(guān)強行規(guī)定的期限，等同于主債務(wù)的履行期限。該期限是行政機關(guān)強制要求的，不能消滅抵押權(quán)。

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