制冷少年

認購書為預約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協議。預約和本約*根本的區(qū)別在于：預約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內容請求履行。

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認購書為預約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協議。預約和本約*根本的區(qū)別在于：預約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內容請求履行

一. 根據合同法相關規(guī)定，違約方應按照“完全賠償原則”賠償損失，即需要賠償受害人期待利益的損失，包括受害人積極利益(指現有財產的減少，即履行利益的損失，如為了履約而付出的運費，工本費等)和消極利益(指本應得到的財產利益未得到，即合同履行后可以獲得的利益，如受害人已經與他人簽訂轉賣的合同，此時消極利益就是指轉賣獲得的差價額);

二. 但是，另一方獲得的違約賠償也存在限制：

1)合理預見的規(guī)則：指違約方承擔損害賠償的范圍不應該超過其締約時應當預見的因違約而可能造成的損失; 2)損益相抵的規(guī)則：指受害人基于損害發(fā)生的同一原因獲得利益時(如保險賠償)，應當將所獲利益從所受損失中扣除;

3)過失相抵的規(guī)則：指受害人對損害的發(fā)生或擴大有過錯的，可減輕或免除違約方的賠償責任;

三. 當然，當事人雙方也可以事先約定違約金，當違約發(fā)生時，違約方只要向守約方支付違約金就可以了。這里需要說的一點是：當違約金過分高于(司法解釋規(guī)定為30%以上)實際損失時，當事人才能請求減少;當違約金低于(不強調“過分”)實際損失時，當事人可請求增加;

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