小區(qū)車位一般分為三類，即產(chǎn)權(quán)車位、公攤車位、人防車位。每種車位其產(chǎn)權(quán)歸屬不同，這也是為什么說新規(guī)出臺(tái)，車位白買了的主要原因。

1、產(chǎn)權(quán)車位

小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位，系在小區(qū)地下空間中，滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權(quán)證書的車位。

根據(jù)我國的《物權(quán)法》中第七十四條第二款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等*約定。

該部分車位符合物權(quán)法要求的專有部分規(guī)定，歸屬于車位的建造單位或車位的購買人。小區(qū)的購房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購買車位，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人。

2、公攤車位

公攤車位指的是已經(jīng)納入公攤面積建設(shè)的車位，根據(jù)《物權(quán)法》中的有關(guān)規(guī)定，在建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫應(yīng)當(dāng)先滿足業(yè)主的需求，當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等形式約定車位、車庫的歸屬問題。

占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地停放車輛的車位，屬業(yè)主共有，業(yè)主不能霸占車位。這種車位是不能出售的，買方也無法拿到產(chǎn)權(quán)證。

3、人防車位

人防車位建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時(shí)用于停車的車位。根據(jù)《物權(quán)法》第五十二條的規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。

人防車位在不妨礙防空功能和業(yè)主車位需求情況下，開發(fā)商只擁有車位的使用權(quán)，不可出售，使用期限20年，到期后可繼續(xù)*，開發(fā)商可約定收取一定的租費(fèi)，如國家戰(zhàn)時(shí)需要?jiǎng)t無條件征用。

人防車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。

新政策下，車位是否可以買賣，需要根據(jù)具體情況討論。有些車位是有產(chǎn)權(quán)的，可以自由交易買賣；而有些車位沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)或者*權(quán)，是無法進(jìn)行買賣的。

所以對(duì)于車位是否有必要買這個(gè)問題，如果有需求，那么可以買有產(chǎn)權(quán)的，或者進(jìn)行*使用。

以下幾種車位類別是不允許買賣的，具體如下：

1、小區(qū)的公共空地、綠地

小區(qū)的公共空地改造而成的車位，因?yàn)槠渫恋厥褂脵?quán)歸全體業(yè)主共有，所以開發(fā)商無權(quán)將這些車位進(jìn)行買賣。但是可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)給業(yè)委會(huì)，有業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用。

租金收入是歸全體業(yè)主共有的，如果業(yè)主不分配，也可以在扣除必要費(fèi)用后，歸入小區(qū)維修*。

2、沒有約定的地下車位

這類車位開發(fā)商單獨(dú)取得產(chǎn)權(quán)的，并且如果地下車位建筑面積未分?jǐn)?，那么開發(fā)商可以出售這類車位。但是需要注意，這類地下車位預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。同時(shí)，在《房屋買賣合同》中，開發(fā)商也需要申明地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不隨捆綁房子進(jìn)行買賣。

如果地下車位已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那么開發(fā)商就無權(quán)出售這些車位。

3、人防車位

人防工程屬于國家所有，產(chǎn)權(quán)不屬于開發(fā)商，也不屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。不僅開發(fā)商無權(quán)出售人防車位，而且業(yè)主也沒有權(quán)利買賣。

地下車位是很多小區(qū)主要的停車位置，那么對(duì)于這些車位，2020年國家的*政策是什么？

1、如果地下車位(庫)建筑面積未分?jǐn)偅议_發(fā)商單獨(dú)取得車庫產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對(duì)購房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。

2、例如《北京市城市房屋管理辦法》中第13條就對(duì)此有所規(guī)定：按照國家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。

3、簡(jiǎn)單的解釋就是，在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位(庫)的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，而不是隨房子一起賣的。如果沒有類似的文字說明，那么地下車位(庫)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其*也應(yīng)歸業(yè)主。

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