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4份價值萬元2024年設(shè)計與報價方案

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企業(yè)幾塊地幾個土地證如何計算宗地容積率?麻煩具體說一下。

已有回答(4條)
  • 土地價值如何計入房產(chǎn)稅:對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。此規(guī)定自2011年1月執(zhí)行。價格來源網(wǎng)絡(luò),請自行核實。

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  • 1、首先需要明確的是按每塊土地來計算并入房產(chǎn)原值征稅,假如企業(yè)只有一塊土地*為簡單,如有多塊地需分別計算。
    2、由于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)*終要歸集到實際的房產(chǎn)上,而房產(chǎn)又存在應(yīng)稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別,計算順序應(yīng)該是
    (1)、按宗確認房產(chǎn)原值和面積,有證房產(chǎn)按證號分別計算,無證房產(chǎn)也應(yīng)按宗計算;
    (2)、判斷房屋坐落地塊價值是否需要并入房產(chǎn)原值,如需并入則計算確認房產(chǎn)坐落地塊的價值;
    (3)計算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率,將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))除以土地面積得出;
    (4)對照不同容積率的不同計算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價值并入地塊上所有房屋價值中(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn)),對免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅;
    (5)將每宗應(yīng)稅房產(chǎn)按面積分攤為從價和從租兩部分(從租部分可能為零)。對從租房產(chǎn),雖將地價并入但并不據(jù)此征稅,而據(jù)租金收入征稅,對從價部分房產(chǎn)則將地價一并征稅。至此完成土地價款并入房產(chǎn)征稅的計算確認。

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  • 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

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  • 土地價值應(yīng)該計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。財稅[2010]121號文件規(guī)定:無論會計上如何核算,都要將土地價款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅,土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發(fā)費用。實際工作中,需關(guān)注掌握以下幾個問題:
    一、計算方法和順序
    1、首先需要明確的是按每塊土地來計算并入房產(chǎn)原值征稅,假如企業(yè)只有一塊土地*為簡單,如有多塊地需分別計算。
    2、由于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)*終要歸集到實際的房產(chǎn)上,而房產(chǎn)又存在應(yīng)稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別,計算順序應(yīng)該是
    (1)、按宗確認房產(chǎn)原值和面積,有證房產(chǎn)按證號分別計算,無證房產(chǎn)也應(yīng)按宗計算;
    (2)、判斷房屋坐落地塊價值是否需要并入房產(chǎn)原值,如需并入則計算確認房產(chǎn)坐落地塊的價值;
    (3)計算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率,將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))除以土地面積得出;
    (4)對照不同容積率的不同計算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價值并入地塊上所有房屋價值中(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn)),對免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅;
    (5)將每宗應(yīng)稅房產(chǎn)按面積分攤為從價和從租兩部分(從租部分可能為零)。對從租房產(chǎn),雖將地價并入但并不據(jù)此征稅,而據(jù)租金收入征稅,對從價部分房產(chǎn)則將地價一并征稅。至此完成土地價款并入房產(chǎn)征稅的計算確認。
    二、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的起點房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的起點為房產(chǎn)完工記入固定資產(chǎn)、*性房地產(chǎn)的時間或房產(chǎn)實際投入使用時間或領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書時間的次月。以三個時間孰前為標(biāo)準,不單獨以會計核算上記入固定資產(chǎn)或*性房地產(chǎn)為標(biāo)準。
    三、房產(chǎn)原值需關(guān)注是否產(chǎn)生應(yīng)該資本化的*成本房產(chǎn)原值的核算確認十分重要,假如少計將持續(xù)產(chǎn)生性侵蝕稅基的影響,需嚴格執(zhí)行財務(wù)會計制度及稅收政策的規(guī)定,這不是本文的重點。此處強調(diào)的是工作中容易忽視的*成本的問題,工作中要關(guān)注納稅人有無發(fā)生為房產(chǎn)*而產(chǎn)生的借款,其房產(chǎn)建設(shè)完工前的借款利息有無記入在建工程科目,需查看建設(shè)期借款合同。
    四、關(guān)于土地價款的問題
    1、土地價款包括為取得土地而支付的土地款、契稅、登記費用,以及土地開發(fā)費用,如取得土地后的三通一平費用、搬遷補償費用等。強調(diào)兩條:一是專為取得土地而發(fā)生;二是有現(xiàn)金流出,強調(diào)的是在地方政府*過程中,因土地出讓金有政策減免、政府墊付或補貼,土地取得成本的確認以及其土地價值的掌握應(yīng)以與國土部門簽訂的合同價格為準確認。對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除。(出讓金減免可能存在無現(xiàn)金流出現(xiàn)象),在企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)中,需要將減免、補貼等確認為補貼收入。
    2、國有劃撥土地因取得土地未支付款項故不需并入。
    3、國有劃撥土地以國有土地授權(quán)經(jīng)營或*入股的土地如索普集團部分土地,不需并入。
    4、A法人持有土地,B法人持有房產(chǎn),在對B法人征收房產(chǎn)稅時不需將A公司土地價款并入征稅。
    5、假如A公司持有土地,而將房產(chǎn)記入A公司的非獨立法人的分公司B公司,政策掌握上法定的納稅義務(wù)人應(yīng)該為具有法人資格的A公司。但實際征管中無論房產(chǎn)稅由A公司交納還是由B公司交納,均應(yīng)將土地價款并入房產(chǎn)原值征稅,如港務(wù)集團。
    6、國有劃撥土地后,發(fā)生改制的情況,分兩種情況:一類主要為市屬企業(yè)改制時由新的股東依照改制政策向政府出資購買的情況,則視同支付了土地價款。即使仍保留部分國有股,也應(yīng)依照改制中的評估的土地價款將其并入征稅,如飛亞軸承等;二是改制時并未由新的企業(yè)股東向政府出資購買的情況,如正茂集團,不能認定向政府支付了土地價款,則不應(yīng)將土地價款并入房產(chǎn)價值征稅。
    7、土地評估增值分兩種情況:一是前面所說改制時的評

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