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由于出賣人的原因,商品房未取得房產(chǎn)證,能解除合同么?誰能給點(diǎn)建議?

  • 提問者:界的巔峰
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  • 提問時(shí)間:2017-12-01 07:30:46

已有回答(3條)
  • 購買期房要關(guān)注以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn):
    1、房屋延期交付使用風(fēng)險(xiǎn)。假如開發(fā)商不能按照合同約定的時(shí)間交房子,首先購買者不能如期入住,房屋的使用居住功能就無法體現(xiàn),就像購買期房作為婚房,可能婚禮的時(shí)間到了房子還沒布置好,這就產(chǎn)生一些麻煩。另外假如屬于*性的購房者延遲收取*回報(bào)時(shí)間,也就是延遲了回收利息及利潤的時(shí)間。
    2、房屋質(zhì)量不確定的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商由于市場信譽(yù)和*實(shí)力等方面的原因,購房者看到房子時(shí)可能房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等與購房合同中的存在差異,其中*應(yīng)該關(guān)注的是房屋建筑面積的變化和裝修情況的不符。
    3、房產(chǎn)證無法按時(shí)取得的風(fēng)險(xiǎn)。由于多方面的原因,使開發(fā)商無法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件,購房者也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件,就可能引發(fā)購房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)?!拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?!岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?!拔遄C”保證的是所購房屋屬合法交易范疇,預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤,購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)?!皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補(bǔ)充約定,并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí),向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。除此之外期房購買的關(guān)注事項(xiàng)有:
    (一)明確要求開發(fā)商按期交付符合交付使用條件的商品房。依照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第30條規(guī)定,“出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人”。這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的和約定的兩個(gè)方面,開發(fā)商除了要按《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)中規(guī)定的條件交付房屋外,還應(yīng)按與預(yù)購人簽訂的商品房預(yù)售合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議中約定的條件交付商品房。同一個(gè)時(shí)間段里,預(yù)購人還有權(quán)要求出賣人按期交付商品房。假如出賣人沒有如期履行交付義務(wù),應(yīng)依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任;超過合同約定的期限,出賣人仍不能交付商品房的,購房人有權(quán)解除合同。
    (二)明確要求開發(fā)商保證交付的商品房不存在權(quán)利瑕疵。依照《合同法》第150條規(guī)定,出賣人就交付的標(biāo)的物,負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。在商品房預(yù)售中也同樣如此,在商品房預(yù)售合同簽訂后,預(yù)購人享有要求所購買的商品房不存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利,出賣人應(yīng)對所售商品房不存權(quán)利瑕疵負(fù)有擔(dān)保義務(wù)。出賣人不得擅自將已出售房屋轉(zhuǎn)賣或抵押給第三人,任何引發(fā)購房人的法定權(quán)利受到限制或不能完全實(shí)施對房屋標(biāo)的物的所有權(quán)的,出賣人都應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
    (三)明確要求開發(fā)商交付的商品房不存在質(zhì)量瑕疵。我國合同法第153條之規(guī)定,出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物;出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的,交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。依照房屋質(zhì)量瑕疵對預(yù)購人合同目的能否實(shí)現(xiàn)的影響程度不同,開發(fā)商所承擔(dān)的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任也有所不同。
    (四)明確要求出開發(fā)商協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書及人住手續(xù)。依照合同履行中的協(xié)助履行的原則,無論預(yù)購人是否委托出賣人代辦房產(chǎn)證,出賣人都有責(zé)任協(xié)助預(yù)購人辦理房產(chǎn)證。通常情況下,辦理房產(chǎn)證應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收并人住后的三個(gè)月內(nèi)辦理完畢。假如在規(guī)定的期限內(nèi)不能辦理完畢,預(yù)購人可以給出賣人一定的寬限期。在寬限期內(nèi)仍不能辦理完畢,那么預(yù)購人可要求出賣人承擔(dān)責(zé)任,支付一定數(shù)額的違約金;假如購房人在人住一年以后仍拿不到房產(chǎn)證,就應(yīng)該查明不能按期辦理房屋所有權(quán)證的原因。假如是項(xiàng)目本身合法而只是由于驗(yàn)收滯后或出賣人工作效率不高,那么購房人應(yīng)督促出賣人盡快完成其應(yīng)盡的義務(wù)。假如是項(xiàng)目違法或已經(jīng)抵押,那么購房人應(yīng)盡快作出決策,或退房,或要求出賣人承擔(dān)損失,以免拖延而過了訴訟時(shí)效,使損失擴(kuò)大。

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  • 不可以,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條款第
    (四)項(xiàng)規(guī)定:“預(yù)售商品房須向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明?!狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)該向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得商品房預(yù)售許可證,否則,不得進(jìn)行商品房預(yù)售?!度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,不過在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效?!蓖瑫r(shí),該解釋第九條規(guī)定:“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,引發(fā)合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。”就本案而言,你們與房產(chǎn)公司簽訂合同時(shí),對方故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)與你們簽訂預(yù)售合同,若在你們起訴前房產(chǎn)公司取得商品房預(yù)售許可證明的,該合同可以認(rèn)定有效,否則為無效。你們完全可以通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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  • 依照《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi),將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料,致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在購房合約約定由開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的情況下,開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任實(shí)際包括哪些呢?
    (一)賠償損失。開發(fā)商不按照合同約定按時(shí)為購房者辦理房產(chǎn)證的話,會(huì)給購房者造成經(jīng)濟(jì)損失,因此法律規(guī)定開發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證的話,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。實(shí)際怎么賠償,稍后再就您解答。
    (二)解除購房合同。依照《商品房買賣解釋》第19條的規(guī)定,由于出賣人原因引發(fā)*逾期一年的,買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。這就是說,假如開發(fā)商不按照購房合同辦理房產(chǎn)證長達(dá)一年以上的,那么購房者可以要求解除購房合同,并且要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。開發(fā)商不辦房產(chǎn)證怎么賠償?開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任如何確定呢?依照我國相關(guān)法律規(guī)定,出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的,賠償?shù)?以合同中是否有相關(guān)約定為標(biāo)準(zhǔn)分為兩種:
    (一)商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的,按合同約定處理;
    (二)商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的,按已付購房款,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因出賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料,致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書超過一年的,購房者可要求解除合同,并可要求損失賠償,損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。

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