我國國有土地使用權(quán)類型有劃撥和出讓兩種。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)在權(quán)利方面有一定的區(qū)別。嚴格意義上講,劃撥土地使用權(quán)人不擁有完整的使用權(quán),對自己占用的土地不具備直接處置的權(quán)利。它不能像出讓土地那樣,使用權(quán)人可以直接在二級土地市場上進行交易。那么,劃撥土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓要符合怎樣的條件和程序呢?劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)審批《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定:以劃撥*取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定,報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥*取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時,有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲*中的土地*上繳國家或者作其他處理。《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條規(guī)定:劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)??梢姡瑒潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓要經(jīng)過縣級以上人民政府審批,法院作為司法部門,對劃撥土地不能直接處置。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件作了實際規(guī)定。該條規(guī)定:符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物,其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:
(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;
(二)領(lǐng)有國有土地使用證;
(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲*抵交土地使用權(quán)出讓金。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序依照《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》的規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)過“申請(受理)―地價評估―確定協(xié)議出讓方案并報批―核發(fā)劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書―公開交易(簽訂轉(zhuǎn)讓合同)―土地確權(quán)登記”的程序。由原劃撥土地使用權(quán)人持《國有土地使用證》、《國有土地劃撥決定書》到縣級以上土地部門提出劃撥轉(zhuǎn)讓申請;土地部門受理后,向當?shù)匾?guī)劃部門征詢地塊用途符合規(guī)劃,組織地價評估、集體會審,確定應(yīng)繳納的土地出讓金額,擬定協(xié)議出讓方案,并報當?shù)卣鷾剩环桨副慌鷾屎螅蛏暾埲撕税l(fā)劃撥土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓通知書;原土地使用權(quán)人在土地有形市場公開交易,明確轉(zhuǎn)讓價款,簽訂轉(zhuǎn)讓合同;轉(zhuǎn)讓人與受讓人持轉(zhuǎn)讓材料共同到土地部門辦理土地出讓手續(xù),土地部門進行審核,依法收回原土地使用權(quán)人的《國有土地劃撥決定書》,注銷土地登記,收回原土地證書,與受讓方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,辦理土地登記。綜上所述,國土資源部門在辦理劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,一定要認真審核,看是否符合轉(zhuǎn)讓的條件,嚴格按照程序辦理。
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看土地證確定,如已經(jīng)繳納土地出讓金的國有土地在使用權(quán)類型一欄有“出讓”的標記,并有相應(yīng)的土地使用終止期限,反之,假如沒有土地終止期限,或在土地使用權(quán)類型一欄為空白或“劃撥”“房改”標記的,均為未繳納土地出讓金。
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題主好!宅基地使用證和房產(chǎn)證的區(qū)別:
1、宅基地證,通稱宅基證或集體土地使用證。但集體土地使用證具有更為廣泛的定義,既包括宅基地使用權(quán),還包括其他集體或集體內(nèi)部成員所使用的集體建設(shè)用地使用權(quán)證明,如:村辦學校、辦公室、村辦企業(yè)等等。可以抵押、出售以獲得其實際*。
2、房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證,在通常意義上,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱,是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。
3、二者的區(qū)別:集體建設(shè)用地使用權(quán)是與國有建設(shè)用地使用權(quán)相對應(yīng)的,區(qū)別在于使用權(quán)的權(quán)限:集體土地未經(jīng)批準不得轉(zhuǎn)讓、出售,使用權(quán)人只能是本集體組織內(nèi)部成員;而國有建設(shè)用地就沒有上述相關(guān)的規(guī)定。相對而言,宅基地的使用有更為嚴格的要求。房證是通過國家出讓土地,繳納土地出讓金等費用后開發(fā)建樓依法取得的相關(guān)權(quán)證,可以正常上市交易。宅基地證是土地是集體所有,類似劃撥地。不能上市交易,只能在同一集體組織內(nèi)的成員相互轉(zhuǎn)讓。假如要上市交易需要補交土地出讓金、營業(yè)稅、土地*、個稅等變更土地使用性質(zhì)才能交易。也可理解為宅基證是土地使用權(quán)證;房產(chǎn)證是所有證,證明房屋的所有者。從法律層面來講,宅基地就是國家通常所說的小產(chǎn)權(quán),沒有實際的使用權(quán),如國家有政策不受保護。房產(chǎn)證是在房產(chǎn)機關(guān)登記過的房屋產(chǎn)權(quán)證明,受法律保護。期望對你有用??!
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