冒昧地問(wèn)一下,房屋質(zhì)量不合格該怎么辦
一,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題.
根據(jù)<城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例>第三十二條規(guī)定:商品房交付使用后,購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn).經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任.<商品房銷(xiāo)售管理辦法>第三十五條規(guī)定:商品房交付使用后,買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn).經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買(mǎi)受人有權(quán)要求退房;給買(mǎi)受人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任.
二,非房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題.
如遇房屋防水等非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題,如果雙方當(dāng)事人在購(gòu)房合同中有特別約定,則依約定執(zhí)行;如果雙方當(dāng)事人在購(gòu)房合同中無(wú)特別約定,購(gòu)房者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商予以解決,但一般開(kāi)發(fā)商不會(huì)同意退房.遇到此類(lèi)問(wèn)題,如在法定保修期限和范圍內(nèi),開(kāi)發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,如超過(guò)法定保修范圍和期限的,實(shí)行有償維修.其中屬于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備部分的大修,更新,改造維修費(fèi)用從公共維修基金中支出;屬于購(gòu)房者自用部位及自用設(shè)備的,由業(yè)主自行承擔(dān)費(fèi)用.如果開(kāi)發(fā)商在法定保修期內(nèi)未能及時(shí)履行保修義務(wù)的,購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由此給購(gòu)房者造成的全部經(jīng)濟(jì)損失.
一般來(lái)說(shuō)商品房交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的并不多見(jiàn),大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題.因此,建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)注重有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定,并注意收房時(shí)開(kāi)發(fā)商出具的<住宅質(zhì)量保證書(shū)>中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定,保修期及保修范圍.
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一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定:商品房交付使用后,購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?!渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第三十五條規(guī)定:商品房交付使用后,買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買(mǎi)受人有權(quán)要求退房;給買(mǎi)受人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
二、非房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題。
如遇房屋防水等非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題,如果雙方當(dāng)事人在購(gòu)房合同中有特別約定,則依約定執(zhí)行;如果雙方當(dāng)事人在購(gòu)房合同中無(wú)特別約定,購(gòu)房者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商予以解決,但一般開(kāi)發(fā)商不會(huì)同意退房。遇到此類(lèi)問(wèn)題,如在法定保修期限和范圍內(nèi),開(kāi)發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,如超過(guò)法定保修范圍和期限的,實(shí)行有償維修。其中屬于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備部分的大修、更新、改造維修費(fèi)用從公共維修基金中支出;屬于購(gòu)房者自用部位及自用設(shè)備的,由業(yè)主自行承擔(dān)費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)商在法定保修期內(nèi)未能及時(shí)履行保修義務(wù)的,購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由此給購(gòu)房者造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。
一般來(lái)說(shuō)商品房交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的并不多見(jiàn),大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題。因此,建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)注重有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定,并注意收房時(shí)開(kāi)發(fā)商出具的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定、保修期及保修范圍。
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住宅質(zhì)量保證書(shū)列明了工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品房交付使用后,購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房;給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí),人民法院的司法解釋也規(guī)定,交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,在保修期內(nèi),出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
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如果購(gòu)房者入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格,可以解除購(gòu)房合同。根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定,開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的,購(gòu)房者可要求解除購(gòu)房合同,并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任(具體參閱本節(jié)第四項(xiàng)退房糾紛的處理),其它房屋質(zhì)量問(wèn)題,購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商限期修復(fù),出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限拖延修復(fù)的,購(gòu)房者可以自行或委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān),因修復(fù)造成交房延誤的,可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。房屋的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)結(jié)果為依據(jù),購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量存有疑慮的,可委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。
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