轉(zhuǎn)讓人雙方必須為村集體內(nèi)成員

因?yàn)檎氐乃袡?quán)屬于集體，個人只有使用權(quán)，所以轉(zhuǎn)讓與買賣也只能在村集體內(nèi)部進(jìn)行。

轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過村集體的同意

原因和*條一樣，宅基地的所有權(quán)是村集體，而個人只擁有使用權(quán)。所以如果轉(zhuǎn)讓給村集體內(nèi)的其他成員，必須要征得集體組織同意后才可以轉(zhuǎn)讓。

轉(zhuǎn)讓人在村集體擁有二處以上的宅基地

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地即“一戶一宅”。這條要求保障了轉(zhuǎn)讓人有房可住，不能將宅基地出讓后沒有地方居住。

受讓人在村集體沒有宅基地

根據(jù)“一戶一宅”的政策要求，如若受讓人已經(jīng)在村集體有宅基地了，就不能再接受別人宅基地的出讓。

宅基地與房屋必須同時轉(zhuǎn)讓

這條要求保障了宅基地的居住屬性，同時也確立了宅基地轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)屬。

土地管理法規(guī)定

農(nóng)村宅基地上的民房，只能是同村集體內(nèi)的農(nóng)民互相購買。

只能買小產(chǎn)權(quán)房

城市中非農(nóng)業(yè)戶口的持有人，在農(nóng)村買到只能是小產(chǎn)權(quán)房，即也許可以弄到房產(chǎn)證，但不會有土地使用權(quán)證。沒有法律保障，會有風(fēng)險。

農(nóng)村買房協(xié)議保障不充分

目前到農(nóng)村買房會簽訂房屋買賣契約書和公證書?？梢宰C明房產(chǎn)的權(quán)屬，但無法證明土地的權(quán)屬。我國物權(quán)法遵循房地一致的原則，土地管理法規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)歸本村集體內(nèi)村民所有，所以，房屋買賣契約書和公證書的保證也不充分。

農(nóng)村宅基地概念

農(nóng)村宅基地，包括宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、地上房屋所有權(quán)。按照國家法律，宅基地是所有權(quán)和使用權(quán)相分離的，宅基地所有權(quán)各位就別理它了，那是集體或者是國家的。過戶其實(shí)就是宅基地的使用權(quán)以及地上房屋所有權(quán)。宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，

用益物權(quán)的權(quán)利轉(zhuǎn)移并不能通過遺產(chǎn)繼承的*來轉(zhuǎn)移，而是要受讓人首先要擁有法律規(guī)定的條件。而宅基地使用權(quán)的前提條件就是，同一個集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，說人話就是你得有當(dāng)?shù)剞r(nóng)村戶口。

房屋的所有權(quán)過戶也有法律的依據(jù)

根據(jù)《房屋登記辦法》第八十六條規(guī)定：房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

1、登記申請書。

2、申請人的身份證明。

3、房屋所有權(quán)證書。

4、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明。

5、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。

6、其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。

《物權(quán)法》*百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！闭貙儆诩w所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，故農(nóng)民個人之間不能私下轉(zhuǎn)讓或過戶。根據(jù)地隨房走的原則，房屋過戶給您后，宅基地使用權(quán)也相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。您在申請房屋過戶手續(xù)時可同時辦理相應(yīng)的宅基地過戶手續(xù)。

因此宅基地其實(shí)是可以過戶的。當(dāng)然過戶也是有一定條件限制的，各地的宅基地管理辦法也有一定的差別，辦理宅基地過戶的條件和手續(xù)也有所不同。

根據(jù)國家宅基地管理的相關(guān)規(guī)定，宅基地辦理過戶需同時滿足三個條件：

1、雙方應(yīng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即都是本村的村民。

2、雙方都應(yīng)年滿18周歲。

3、受讓人名下無宅基地。