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土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn),土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義,是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織,即保留承包權(quán),轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。 可土地流轉(zhuǎn)的*包括轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、*、互換等。出讓經(jīng)營權(quán),鼓勵農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn),發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。
土地流轉(zhuǎn)合同的主要內(nèi)容:
1、流轉(zhuǎn)*。
2、違約責(zé)任。
3、流轉(zhuǎn)土地的用途。
4、雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。
5、流轉(zhuǎn)價款及支付*。
6、雙方當(dāng)事人的姓名、住所。
7、流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級。
8、流轉(zhuǎn)的期限和起止日期。
9、流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新政策:
1、加快土地確權(quán)
土地確權(quán)登記意義深遠(yuǎn),確權(quán)以后有利于土地流轉(zhuǎn)。明晰集體土地財產(chǎn)權(quán),加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作任務(wù)十分緊迫繁重,推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作是維護(hù)農(nóng)民和土地流轉(zhuǎn)者權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定的現(xiàn)實需要。通過農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證,有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛,化解農(nóng)村社會矛盾,依法確認(rèn)農(nóng)民土地權(quán)利,強(qiáng)化農(nóng)民特別是全社會的土地物權(quán)意識,有助于在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化推進(jìn)過程中,切實維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。
2、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)
目前土地流轉(zhuǎn)存在農(nóng)民自行流轉(zhuǎn)多、報村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)批準(zhǔn)備案少,口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)多、簽訂書面合同少等諸多問題,盡快制定土地流轉(zhuǎn)政策,規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序迫在眉睫。各地政府應(yīng)逐漸嚴(yán)格土地流轉(zhuǎn)管理,規(guī)范流轉(zhuǎn)程序,完善合同管理,流轉(zhuǎn)合同標(biāo)準(zhǔn)化,流轉(zhuǎn)期限不得超過第二輪農(nóng)村土地承包期的剩余年限。一旦土地流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛處理難度大,缺乏法律保障。據(jù)有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù),近幾年各省市因土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛,呈逐年上升趨勢。
3、基本農(nóng)田保護(hù)制度
基本農(nóng)田保護(hù)制度意味著耕地紅線要嚴(yán)防死守,18億畝耕地紅線仍然必須堅守,同時現(xiàn)有耕地面積必須保持基本穩(wěn)定。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)不斷擴(kuò)大及建設(shè)新型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新形勢下,國土資源部將會繼續(xù)執(zhí)行*嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策,同時探索新形勢下的耕地和基本農(nóng)田保護(hù)政策創(chuàng)新,加大基本農(nóng)田保護(hù)力度,堅持?jǐn)?shù)量質(zhì)量并重,切實保障國家糧食安全。
4、搭建土地交易平臺
伴隨著土地流轉(zhuǎn)制度出臺,加快了各地相繼實施農(nóng)地流轉(zhuǎn)試點(diǎn),就直接促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所的成立,為農(nóng)地入市搭建平臺,建立縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu),發(fā)展多種形式的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織,搭建縣鄉(xiāng)村三級寬帶網(wǎng)絡(luò)信息平臺,及時準(zhǔn)確公開土地流轉(zhuǎn)信息,加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)信息的收集、整理、歸檔和保管,及時為廣大農(nóng)戶提供土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、土地登記、信息發(fā)布、合同制定、糾紛仲裁、法律援助等服務(wù)。
5、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)
允許流轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場流轉(zhuǎn)*出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財產(chǎn)*。這將解除農(nóng)村勞動力進(jìn)城落戶的后顧之憂。雖然城鎮(zhèn)化將成為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主線之一,但目前宅基地管理依然停留在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的思維框架內(nèi)。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的主體既可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,也可以是其他村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,也可以是城鎮(zhèn)居民。從物權(quán)平等的角度看,限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的主體范圍缺乏正當(dāng)依據(jù)。
6、土地承包權(quán)抵押貸款
開展農(nóng)村耕地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款,解決了種植大戶因*短缺不能滿足規(guī)模種植需要的問題,有效破解了種田大戶發(fā)展的*"瓶頸"難題,促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集約化經(jīng)營。而且有助于涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)探索農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)*創(chuàng)新工作,加快建立農(nóng)村現(xiàn)代金融制度,促進(jìn)了農(nóng)村地區(qū)加快對耕地承包經(jīng)營權(quán)證的頒發(fā)進(jìn)度、完善農(nóng)村耕地流轉(zhuǎn)市場及健全農(nóng)業(yè)風(fēng)險保障機(jī)制建設(shè)等方面的農(nóng)村體制機(jī)制創(chuàng)新,并不斷提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營組織化程度。
7、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場
農(nóng)地入市有兩個前提,*它必須是經(jīng)營型的建設(shè)用地,第二必須符合規(guī)劃和用途管制。針對已出現(xiàn)的違法違規(guī)問題,政府要在夯實土地權(quán)能的同時改革征地制度,規(guī)范征地程序,建立科學(xué)的、多元的征地補(bǔ)償制度、保障和就業(yè)制度。農(nóng)業(yè)創(chuàng)富者們也希望通過轉(zhuǎn)變政府職能,能為城鄉(xiāng)土地的流轉(zhuǎn)建立一個統(tǒng)一的交易服務(wù)平臺。
建立公平開放透明的市場規(guī)則,完善主要由市場決定價格的機(jī)制,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。并表示,城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。應(yīng)加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系,賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。
土地流轉(zhuǎn)合同*長期限是多久,《中華人民共和國土地管理法》第十四條農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營,從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地轉(zhuǎn)包合同*長期限為30年。
發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同,約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)。
在土地承包經(jīng)營期限內(nèi),對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的,必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。
《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第二十條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至七十年;特殊林木的林地承包期,經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。
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